Operat szacunkowy – co to jest
Operat szacunkowy to dokument, który może być potrzebny w różnych sytuacjach – przy podziale majątku, ustalaniu wartości spadku lub darowizny, ceny kupna bądź sprzedaży nieruchomości czy podczas wnioskowania o kredyt hipoteczny. Warto wiedzieć, czym dokładnie jest operat szacunkowy, co powinien zawierać i kto może go sporządzić.
Operat szacunkowy określa wartość nieruchomości. Sporządza się go dla domu, mieszkania, działki budowlanej czy np. hali produkcyjnej. Operat nie jest zwykłą wyceną, ma bowiem charakter dokumentu urzędowego, co oznacza, że sporządza go uprawniony rzeczoznawca majątkowy i prawnie odpowiada za jego treść. Bez względu na to, jaki rzeczoznawca majątkowy sporządza operat szacunkowy, czy w jakim miejscu lub regionie jest on sporządzany, jego forma i treść powinna być jednolita. W rzetelnie przygotowanym dokumencie powinna znaleźć się informacja o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, opis zastosowanych metod i technik kalkulacji oraz same obliczenia. Kwota wartości nieruchomości w operacie szacunkowym wyrażana jest w pełnych złotych. Wartość może zostać zaokrąglona do tysięcy złotych pod warunkiem, że nie zniekształca to wyniku wyceny. Dokument powinien także obejmować analizę rynku nieruchomości w zakresie zgodnym z celem i sposobem dokonywania wyceny.
Zgodnie z przepisami operat szacunkowy ważny jest przez 12 miesięcy. Po upływie tego terminu może zostać „przedłużony”. W tym celu aktualność wyceny musi zostać potwierdzona przez tego samego rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził. Nie można zlecić tego innej osobie. Gdy aktualność wyceny zostanie potwierdzona poprzez dodanie do operatu szacunkowego stosownej klauzuli, wówczas staje się on ponownie ważny przez kolejne 12 miesięcy i po tym okresie można ponownie dokonać potwierdzenia jego aktualności. Operat szacunkowy może stracić moc prawną, jeśli wystąpią istotne zmiany dotyczące samej nieruchomości lub np. jej otoczenia. Przykładowo, gdy zmianie ulegnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Operat szacunkowy wykorzystuje się przy okazji zakupu domu lub mieszkania zarówno na kredyt, jak i za gotówkę. Nabywca może zlecić przygotowanie operatu szacunkowego nieruchomości, którą jest zainteresowany, aby mieć pewność, że będzie to dobra inwestycja. Z drugiej strony, właściciel nieruchomości, który planuje jej sprzedaż, może zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego o sporządzenie operatu, aby określić cenę wyjściową nieruchomości. Najczęściej jednak z operatem szacunkowym spotykają się osoby, które chcą wziąć kredyt hipoteczny. Operat dostarcza bankowi informacji na temat realnej wartości nieruchomości. W związku z tym, że w przypadku kredytu hipotecznego nieruchomość stanowi zabezpieczenie spłaty kredytu, jej wartość ma wpływ na decyzję o przyznaniu finansowania. Na podstawie operatu szacunkowego bank może także ustalić wysokość wkładu własnego, jakiej będzie oczekiwał od kredytobiorcy. W przypadku bardzo wartościowej nieruchomości wkład własny może być nieco niższy, ale może też wystąpić sytuacja odwrotna i po otrzymaniu wyceny, bank uzna, że potrzebny jest wyższy wkład własny lub wykupienie dodatkowego ubezpieczenia.